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Nous vous informons des changements au sein même du cabinet : congés, travaux, arrivée ou départ d’un membre du cabinet… Nous vous informons également des grandes réformes du droit.

ATTENTION A VOS REGIMES MATRIMONIAUX !!!!

Jusqu’à présent, les couples binationaux expatriés qui se mariaient sans contrat pouvaient, en cas de déménagements successifs, connaître, sans même le savoir, plusieurs changements de régime matrimonial (on parle de mutabilité).

Une règle de cumul qui rendait la liquidation particulièrement complexe en cas de divorce ou de décès.

Attention, changement de régime à compter des noces célébrées à compter du 29 janvier 2019, un seul régime matrimonial s’appliquera désormais une fois pour toutes aux époux.

Il conviendra alors de vous renseigner.

A ce titre, il est précisé que si vous avez signé un contrat de mariage en France, le régime est applicable quel que soit votre lieu de résidence.

Néanmoins, la donation entre époux peut ne pas être reconnue.

Dans ces conditions, il est nécessaire d’établir un testament précisant : « je choisis comme loi applicable à ma succession, où que je décède et où que soient situés mes liens, la loi française ».

En l’absence de signature de contrat de mariage, ce qui constitue pour la majorité des français le cas applicable, c’est donc le régime de la communauté réduite aux acquêts qui est applicable.

En conséquence, les époux souhaitent tout partager à partir du mariage.

Et les revenus, épargnes, acquisitions sont supposés appartenir pour moitié à chacun.

A noter cependant que la loi d’application du régime matrimonial n’est pas celle de la nationalité ni de la noce mais celle du lieu où l’on s’établit.

Ainsi, dans les pays anglo-saxons notamment, le régime de la séparation prévaut.

Il est possible alors de faire une déclaration de loi applicable afin de confirmer le choix du régime de la communauté et même de prévoir un effet rétroactif depuis votre mariage.

Alors n’hésitez pas et renseignez-vous ! Toute notre équipe se tient à votre disposition…

COPROPRIETE

10 MOTIFS D’ANNULATION D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTAIRES PAR UN TRIBUNAL

Cette assemblée générale peut être l’objet d’une contestation visant à contester sa tenue et les irrégularités constatées au cours de celle-ci.

C’est dans le cadre de la délivrance d’une assignation du copropriétaire opposant ou défaillant signifiée par huissier de justice au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, au plus tard dans un délai de deux mois à compter du lendemain de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception du syndic concernant le procès-verbal d’assemblée générale qu’il y a lieu d’introduire cette demande afin de faire état des différentes irrégularités.

Les motifs peuvent être les suivants :

  • Le non-respect par le syndic d’un délai de 21 jours entre la convocation et la tenue d’une assemblée générale. A ce titre, il est rappelé qu’il n’est pas nécessaire que le demandeur allègue qu’il ait subi un préjudice personnel. Néanmoins, il appartient aux copropriétaires qui souhaitent invoquer cette nullité de s’être opposés au préalable à des résolutions au cours de cette assemblée générale.
  • La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat a expiré.
  • L’erreur dans la date de tenue de l’assemblée générale.
  • L’absence ou l’irrégularité de la désignation du Président de séance et le cumul irrégulier des postes de secrétaire et Président de séance.
  • L’inapplication de la réduction des voies du copropriétaire majoritaire.
  • La participation irrégulière d’un mandataire au vote de résolution.
  • Le dépassement du nombre de mandats ou de voies par un mandataire.
  • Le vote d’une question non portée à l’ordre du jour.
  • L’irrégularité tenant à la computation des voix. La jurisprudence sanctionne de nullité ainsi toute atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale et ce sans qu’il n’en ait à en rechercher l’influence sur le résultat du vote.
  • L’absence de mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale.

LE RECOUVREMENT DES CHARGES IMPAYEES AU SEIN D’UNE COPROPRIETE

En général, il est nécessaire de justifier des pièces suivantes :

  • La matrice cadastrale qui justifie de la qualité de propriétaire du débiteur.
  • Les relevés de compte de charges générales et particulières habituellement appelées « bordereau d’appel de fonds ».
  • Les procès-verbaux d’assemblée générale.
  • L’attestation de non-recours du syndic.
  • Un décompte faisant apparaître séparément charges et travaux appelés, les frais et les versements effectués depuis l’origine de la dette.

A noter un arrêt de la Cour de Cassation du 8 mars 2018 n° 17-15.959 rappelle que l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fonds mais de la date d’exigibilité indiquée dans les procès-verbaux d’assemblées générales qui ont approuvé le compte du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la Cour de Cassation juge que les appels de fonds ne sont pas nécessaires, la créance étant exigible au premier jour de chaque trimestre puisque cela a été voté au cours de l’assemblée générale.

Référence : https://www.legifrance.gouv.fr/

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-15.959, Inédit

URBANISME

Nouvelle réforme au sein du contentieux de l’urbanisme par la parution du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018 publié au JORF du 17 juillet 2018 portant modification du Code de Justice Administrative et du Code de l’urbanisme.

Attention, restriction des conditions de recours à l’encontre de certaines autorisations de construire.

Les principaux apports de ce décret :

  • La modification des mentions obligatoires dans les autorisations de construire (Article R 424-5 et R 424-13 du Code de l’Urbanisme)
  • La réduction d’un an à 6 mois du délai à compter duquel il n’est plus possible de demander l’annulation de l’autorisation de construire une fois la construction achevée (Article R600-3 du Code de l’Urbanisme)

Le décret réduit le délai permettant de contester l’autorisation de construire lorsque la construction est déjà achevée. Ce délai passe d’un an à 6 mois à compter de l’achèvement des travaux.

  • Le renforcement du mécanisme de cristallisation des moyens (Article R 600-5 du Code de l’Urbanisme). Au préalable, le Juge pouvait fixer par ordonnance une date à compter de laquelle les parties ne pouvaient plus invoquer de moyen nouveau. Les parties étaient jusqu’alors informées au moins un mois avant la date de la cristallisation. Le nouveau décret change la donne puisqu’il « instaure désormais un délai fixe de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense, délai à compter duquel plus aucun moyen nouveau ne serait invoqué à peine d’irrecevabilité de celui-ci ».
  • Le renforcement des conditions de recevabilité des requêtes (Article R600-4 du Code de l’Urbanisme) : Les requêtes doivent être à peine d’irrecevabilité, accompagnées d’un acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien par le requérant (titre de propriété, compromis, contrat de bail).

En ce qui concerne les associations, celles-ci devront produire leurs statuts ainsi qu’un récépissé attestant de leur déclaration en Préfecture.

  • La création d’un délai de jugement obligatoire pour certaines autorisations de construire (Article R600-6 du Code de l’Urbanisme). Ce décret impose donc au Juge de première instance et d’appel de statuer dans un délai de 10 mois sur les recours contre les permis de construire pour un bâtiment comportant plus de logements ou contre les permis d’aménager un lotissement.
  • La délivrance d’un certificat de non-recours par les juridictions (Article R600-7 du Code de l’Urbanisme).

A noter que le la date d’entrée en vigueur du Décret est différée pour chacune de ces dispositions : les modifications introduites aux articles R600-1, R600-3 et R600-4 s’appliqueront aux requêtes dirigées contre les décisions intervenues après le 1er octobre 2018.

Les modifications introduites aux articles R600-5, R600-6 et R600-7 s’appliqueront aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

DOMMAGES CORPORELS

Compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance depuis la loi du 19 novembre 2016. Peu importe alors quel que soit le montant des dommages sollicités par la victime.

Ainsi, l’article L 211-4-1 du Code de l’Organisation Judiciaire met ainsi un terme à la compétence du Tribunal d’Instance pour les litiges inférieurs à 10.000 €.

A ce titre, le Tribunal de Grande Instance compétent d’un point de vue territorial et au choix du demandeur, celui du domicile du responsable ou de l’un des défendeurs (par exemple assureur du responsable) ou celui du lieu de l’accident.

Le ministère d’avocat est obligatoire avant de saisir le Tribunal de Grande Instance au fond.